不動産投資における物件選びのポイントは?

不動産投資

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    マンションやアパートの一室、一軒家などの物件を購入し、他人に賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得たり、物件の不動産としての価値が上がった場合に売却をすることで収入を得たりすることを目的としている投資が、不動産投資と呼ばれるものです。

    数ある投資の中でも、手堅い投資として名高い不動産投資ですが、物件の選び方を誤ってしまったために失敗してしまったという例もあります。
    これからも注目度の高い投資として期待が高まる不動産投資で安定した利益を出していくために一番のポイントとなるのは、やはり投資に適した物件を選ぶことです。

    立地や価格帯などの基本条件はもちろん、人気の物件タイプであることなども重要ですが、物件選びでおさえておきたいポイントについてご紹介していきたいと思います。

    立地と価格は大切!

    すでに資産としての不動産を所有しお住まいの方も、現在賃貸物件にお住まいの方も、不動産の価値を判断する材料として、物件の立地条件と価格、そしてその両者が見合っているのかという点がポイントとなることにお気づきではないでしょうか。

    それは例え自分が将来住むことのない、不動産投資用の物件だとしても同じことですが、不動産投資における物件選びでは、自分が住もうとする物件以上に厳しい視点でポイントをおさえた物件選びをすることが必要になってきます。
    不動産投資での失敗例としても、立地選び・投資価格面・立地と価格両面での間違った判断による例が頻繁にあげられていますので、不動産投資がはじめての方にとってはもっとも注意しておきたいポイントでしょう。

    ありがちな失敗例としては、リーズナブルな価格だからと言って郊外の物件を選び、借り手を見つけにくいことに気づいたケース、立地の利便性だけを重視し、築年数や建物の設備や構造まであまり意識をせずに物件を選んでしまったため、改築などが必要になり出費がかさんでしまったケース、有名大学がある学生の街に物件を購入したものの、キャンパスが移転して借り手候補となるターゲット層が激減してしまったケースなどがあります。

    不動産を購入し家賃収入を得ようとしている場合も、不動産価値が上がってから売却しようとしている場合も、不動産投資として成功させるためには、資産価値が高い物件であることはもちろん、空室になりにくい物件、常に入居希望者が集まりやすい物件であることが必要です。
    立地や価格を単品で考えて判断するのではなく、立地と価格のバランスが良い物件かどうか、将来性のある設備が整っているかどうか、マンションやアパートの場合は管理状態、その点までしっかりと考慮することが大切です。

    物件の種類も調べよう

    マンションやアパートなどの建物一棟に投資をする一棟投資、分譲マンションやアパートの一室に投資をする区分投資、一軒家に投資をする戸建て投資、借地権投資や底地投資などと、不動産投資にはさまざまな種類の投資方法が存在します。

    また、投資物件選びの対象となる不動産にもさまざまな種類があり、中には、わたしたちに馴染みのない名前を持つ不動産も多く存在しています。
    前項目で具体的な不動産投資へのイメージがついたかと思いますが、本格的な不動産投資を検討するにあたっては、まず、物件の種類を知ることも大切です。
    物件の形態により分類されるものに、区分マンション物件・一棟物件・戸建て物件があります。

    これは、そのまま不動産投資の方法としても知られている名前なので、ご存知の方も多いのではないでしょうか。
    さらに、建物の用途により分類される主なものとして、住居・オフィス・店舗があります。

    しかし、住居以外の物件では、必要資金が高額になってしまうなどといった懸念点もあるため、直接的な投資ではなく、不動産投資信託(REIT)などを賢く利用した間接的な投資がメインになっている傾向にあります。
    また、今後注目度の高まっていく物件として、若年層を中心に人気を集めているシェアハウスなどの運営を目的とした物件、介護施設やサービス付き高齢者住宅などの高齢者向けの物件、簡単な管理で利益を得ることのできるコインパーキングなどの物件、郊外などで最近増加の傾向にあるトランクルームなどの物件があげられ、資産運用としての難易度、投資を始めるために必要な資金、予想利益なども物件によって大きく異なってきます。

    不動産投資で経験が浅い方の場合は、少ない投資資金から始めることのできる不動産投資信託(REIT)のほか、比較的参入しやすい区分マンションや介護施設などへの投資がおすすめとなっています。

    利回りもしっかり考えよう

    投資には、常にある程度のリスクが伴い、利益の大きさでも不明瞭な部分があるため、初めての投資で不安を感じている方も少なくないと思います。
    しかし、さまざまな投資の中でも、不動産投資は比較的リスクが少なく得られる利益とのバランスが取れている、博打的な要素が少ない投資とも言われています。
    利益を出すための不動産投資を検討するにあたって、しっかりと考えておきたいのが、利回りについてです。

    投資額に対する利益(リターン)を測る率である利回りですが、不動産投資における利回りとしては、大きく分けて、表面利回り(グロス)と実質利回り(ネット)の2種類があります。

    表面利回りは、「年間収入÷物件価格×100」というシンプルな計算式で算出できるのに対し、実質利回りは、「(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100」という少し複雑な計算式で算出することができます。
    名前の通り、表面利回りより実質利回りの方が実態を判断する数値としては優れていますが、利回りが高ければ投資として成功が約束されているというわけでもありません。

    利回りは確かにひとつの判断材料にはなりますが、不動産投資業界では非常にリスクの高い判断方法だとも言われていますので、少し注意が必要です。
    物件の立地環境の変化や土地やエリアの価格変動などによって、当初見込んでいた利回りよりも、現実にはずっと低い利回りとなってしまうようなケースも多くありますし、せっかくの不動産投資物件でも空室が続くような年には、利回りが底辺の0%となってしまうこともあります。

    物件選びにおいては、利回りのほか、立地条件、価格、築年数、物件の種類、ランニングコスト、地域の将来性、競合環境などのさまざまな要素を考慮して、じっくりと投資する物件を検討することが大切になります。

    不動産投資物件の選び方のポイントについて、おわかりいただけたでしょうか。また、不動産投資の種類としても、今回ご紹介させていただいた、家賃収入や目的とする区分マンション、一棟マンション、戸建てへの投資のほか、投資者から集めた資金を元手に不動産のプロが不動産投資を行う「不動産投資信託(REIT)」、投資者が組合に共同出資という形で出資し、現物不動産へ投資を行う「不動産小口化商品」、上場市場では扱われていない「不動産私募ファンド」などの投資方法もあります。
    ぜひ、さまざまな不動産投資について知り、ご自分が納得できる投資にチャレンジしてみていただければと思います。

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