サラリーマンでも不動産投資は出来る?

不動産投資

  • 2019.01.25

    2019.03.06

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    近年、サラリーマンの老後の備えとして、さまざまな投資が注目されています。
    サラリーマンが本業の傍らで行いやすい投資の形式には、NISA(少額投資非課税制度)や、iDeCo(個人型確定拠出年金)など多岐に渡りますが、中でもサラリーマンの投資として評価が高いのが、アパートやマンションなどを中心にした不動産投資です。

    ここでは、サラリーマンが行う不動産投資とはどのようなもので、どのような形式で利益が得られるのかといった基礎知識。
    また不動産投資がサラリーマンにとってメリットがある理由。
    そして実際にサラリーマンが不動産投資を行う上で注意しなくてはならないポイントなど、サラリーマンが行う不動産投資について解説していきます。

    不動産投資とは

    不動産投資の種類には、さまざまな視点での分類法がありますが、ここではサラリーマンに向いた方法を絞り込んでいきます。
    利益を得る方法としては「インカムゲイン方式」と「キャピタルゲイン方式」の2種類に分けられます。

    インカムゲイン方式とは、所有する不動産を第三者に賃貸して、その家賃収入を利益とする方式です。
    キャピタルゲイン方式は、ある不動産の価格が低いときに購入しておき、その後、景気の変動や周囲の環境変化などにより価格が上昇した際に、購入価格より高く売却して、差額を利益とする方式です。

    キャピタルゲイン方式では、物件の購入や利益が出るまでの管理維持費、また値上がりする物件の見極めなどが難しいため、サラリーマンに向いた不動産投資の形式は、インカムゲイン方式になります。
    インカムゲイン方式には、例えば賃貸に用いるマンションやアパートの一棟をそのまま所有し、賃貸物件にする「一棟投資」。
    一部屋ごとに小分けして分譲している区分マンション、分譲マンションの一部屋から数部屋を購入し、賃貸に使う「区分投資」。
    一戸建ての物件を購入して賃貸物件にする「戸建て投資」があります。

    また近年では、高齢者向けのサービスつき住宅、シェアハウス、コインパーキングやトランクルームなどを不動産投資の物件として扱う方法もあります。
    インカムゲイン方式でも、それぞれの投資形式により、入居者の募集、物件の管理、初期費用などについて、さまざまなメリットとデメリットがあります。

    サラリーマンの不動産投資に向いているのは、資産や所有物件などの条件によっても代わってきますが、比較的小額の資金からスタートでき、流動性があるため、物件の売却もしやすいアパート・マンションなどの区分投資がお勧めだといえます。

    サラリーマンが不動産投資をするメリット

    サラリーマンが不動産物件に投資するメリットにはさまざまなものがありますが、第一に管理の手間がかからないという点が挙げられます。
    株式や投資信託への投資では、利益を出すためには日々、価格の変動のチェックや、予測のための情報を集める必要があり、本業で忙しいサラリーマンでは難しくなります。

    しかし不動産投資では物件の管理について、多くの部分を専門の管理会社が引き受けてくれるため、自身で管理する手間はほとんどかかりません。
    また税制上のメリットもあります。

    不動産投資に関するすべての費用を計上して、年間収支がマイナスになった際、給与収入との損益通算をして確定申告をすることで、還付を受けることができます。
    また住民税も節税することが可能です。
    さらに不動産投資は、一種の生命保険の代わりにもなります。
    というのも不動産を購入する際、金融機関から融資を受けるときには、団体信用生命保険に入らないといけません。

    そして、もしローンの完済前に、病気や事故などで死亡、または高度障害を患った際には、この団体信用生命保険が適用されて、残りのローンは保険金により支払われます。
    結果、残された家族には借金のない不動産物件が残り、その後も安定した家賃収入が得られます。
    さらに長期に渡って賃貸物件が残る不動産投資は、一種の年金の役割も果たします。

    60歳を過ぎて会社を退職した後も、長期にわたって家賃収入が続くため、老後の生活に関しても安心できます。
    またインフレにも強いのが不動産投資です。
    インフレが起これば多額の貯金があっても現金の価値が下がってしまいますが、不動産の価値は相対的に上昇します。
    またインフレでは家賃も上昇する傾向があるため、不動産投資はインフレに備えた投資としても有効です。

    サラリーマンが不動産投資をするために必要なこと

    ここまではサラリーマンが不動産投資を行うメリットを挙げてきましたが、やはり資産運用を行う以上はまったく手間がかからないというわけにもいきません。
    不動産投資の利点だけを見て安易に手を出すと、大きな失敗の元になります。
    そのためサラリーマンを続けながら不動産投資を行う上で、きちんと理解しておくべきこと、注意せねばならない点も見ていきましょう。

    まず、投資に手ごろな物件を探すのが、意外と大変です。
    現在ではインターネットを使って投資向け不動産を調べることもできます。
    ただ、本当にいい物件は人気が集まるため、ネットに掲載される前にすでに売れてしまうことも多くあります。
    そのため、ネットで調べるのもひとつの方法ですが、それよりも不動産投資会社に相談して、信頼できる担当者を作ることが良い方法です。
    そうすれば人気集中により、ネットに掲載されにくい良物件を紹介してもらえることもあります。

    また物件を選ぶ際には「実質利回り」をきちんと確認することが必須です。
    利回りとは物件の収益性を示す数値ですが、案内書などに記されているものは、ただ毎月の家賃から物件のローン支払い分を引いただけの「表面利回り」です。

    実際に賃貸経営で不動産投資するにあたっては、この表面利回りから、さらに管理会社に払う管理費、税金、その他雑費など、すべての必要経費を引いて、手元に残る金額の「実質利回り」を確認しなくてはなりません。
    そして管理会社に管理を任せきりにしないことも重要です。
    管理会社に任せれば管理の手間が必要ないという前述の話と矛盾するようですが、任せきりで管理にまったく関知しないのも問題です。

    毎月の家賃の振り込み。入居者募集をする際の広告の内容。入居者の人物。入居者からのクレームはないかなど、具体的な管理内容の要所はきちんと確認しておく必要もあります。
    こういった点を把握しておくことで、万が一のトラブルを避ける効果もあります。

    まとめ

    本業を持つサラリーマンにとって、不動産投資は比較的投資に伴う手間や専門知識が必要なく、手堅い利益を得られる投資方法といえます。
    といっても、何の苦労もなく利益を得られるというものではありません。
    どのような投資にもメリットとデメリットはあります。

    手ごろな価格で条件のいい物件選び、入居者がいないと利益が出なくなる空き室リスク、また物件の管理や維持など、こういった点を注意するためには、物件の管理や入居者募集を管理会社に任せるだけでなく、要点は自身できちんとチェックしておく必要もあります。

    不動産投資に伴うリスクやデメリットもきちんと把握した上で、確実に利益の出るよう適切な手法で投資を行うことがなによりも肝要です。

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