不動産投資で売却タイミングを失敗しないために知っておきたいこと

不動産投資

  • 不動産投資で売却タイミングを失敗しないために知っておきたいこと

    2019.02.26

    2019.03.06

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    不動産投資のメリットは、長期に渡って安定した収入が見込めることです。
    管理会社と契約すれば入居者の募集や家賃の集金などを委託することができます。

    不動産投資は不労所得が見込めますし、定年退職後も安定した収入が得られることは大きな魅力と言えます。

    また、相続税が現金の場合よりも低く抑えられるというメリットもあります。
    このように見てくると、投資用の不動産は一生持ち続けたほうがお得に見えます。

    しかし、タイミングよく売却して利益を得て、さらに広くて利便性の良いマンションやアパートを購入すれば、より大きな資産を形成することができます。
    では、売却のタイミングを逃さないためには、何に注意すればよいのでしょうか。

    デッドクロス・キャッシュアウト

    減価償却額とローンの元金返済額が逆転してしまった状態をデッドクロスと呼びます。
    減価償却とは、経費を数年に分けて計上していくことです。

    例えば1000万円の物件を手に入れ、10年投資をすると仮定すると、1年100万円を10年かけて計上するということです。
    一方、物件を手に入れるための資金を金融機関から借り入れすると、返済には利息が発生します。
    負担を毎月に分けて返済するタイプの元利均等返済と呼ばれる方法を選択した場合は、最初のうちは返済金額のうち、元金よりも利息の割合が高いことになります。

    しかし返済し続けるうちに利息分は減り、元金の割合が高くなります。
    利息分は経費として計上できますが、元金部分は計上できません。
    こうなると、帳簿上では黒字のはずなのに、実際は資金不足に陥ってしまいます。
    これがデッドクロスです。

    またキャッシュアウトとは、「資金の流出」という意味ですが、不動産投資においては対象の不動産が経年劣化し、修繕費用などがかかりコストがかさんでお金がどんどん出ていくことを指します。
    大きなマンションの大規模修繕ともなれば、相当な経費がかかってしまいます。
    もしも経年劣化を放置しておけば、外観も住み心地も悪くなり、入居者が退去する可能性が高まります。

    また、極端な話ですが倒壊の恐れも出てきます。
    万が一、倒壊してしまったら人命にかかわる一大事です。
    当然、オーナーはその責任を負わなくてはなりません。

    よってデッドクロス、キャッシュアウトになる前に売却するのが売却のタイミングの目安の一つと言えます。
    キャッシュアウトは分かりやすいと思いますが、デッドクロスはご自身で計算するのが面倒、やり方がよく分からないという方も多いと思います。
    借り入れをした金融機関に返済票を持参して尋ねてみましょう。

    また、パソコン上でデッドクロスを自動計算してくれるシミュレーションツールもありますので、活用されてみても良いかもしれません。

    キャピタルゲイン

    売却のタイミングとしては、キャピタルゲイン(売却益)に目を向けることも大切です。
    2018年に改正宅地建物取引業法が施行されたのをご存知でしょうか。
    この法律が施行された背景には、日本の空き家問題があります。

    日本各地に空き家が急増しているというニュースを聞いたことがある方も多いと思います。
    空き家が増えればその地域の住宅の資産価値は下がりますし、治安が悪化する恐れもあります。

    そこで政府は空き家をこれ以上増やさないために中古住宅のインスペクション(住宅診断)を促進し、中古住宅市場を活性化しようとしているのです。
    インスペクションが浸透すれば中古物件の流通が活発になり、購入者も増えてきます。

    このタイミングを逃さずに投資不動産を売却すれば、キャピタルゲインを狙うことができます。
    購入価格や、購入価格からこれまでかかった経費を引いた額を売却価格が上回る時がタイミングです。
    タイミングをうまくつかむためにご自身の購入価格を把握しておくのはもちろんのこと、経済情勢に常に目を光らせておくことも大切です。

    ただし、すべての投資不動産が大きなキャピタルゲインを期待できるかというと、残念ながらそうではありません。
    キャピタルゲインを狙えるのは、今後人口が増加する、あるいは新しい鉄道路線が開通するなど発展が見込める地域や、利便性の良い都心のマンションなどに限られます。

    これは投資物件ならずとも、ご自身が住むための家を購入することを考えていただければ簡単にお分かりいただけると思います。
    多くの方が通勤や通学や買い物に便利な、立地条件の良い家に住みたいと思われるでしょう。
    ですので、投資物件を選ぶ際にいずれ売却するときのことを視野に入れて、これらの立地条件を満たす物件を購入することが大切です。

    損切り

    損切りとは、赤字が出るのを分かっていながら売却することです。
    周囲に家賃が安いマンションが建ってしまい退去者が続出した、家賃を滞納されている、地価が下落してしまい家賃を下げざるを得なくなったなど、購入時には予想もしなかった事態により収益が悪化してしまうと、ローン返済が困難になってしまいます。

    ローンが返せなくなれば、いずれ所有している対象不動産が差し押さえられてしまいます。
    そのような最悪の事態に陥る前に、思い切って売却したほうが、経済的にも精神的にも楽になります。
    大切なのは、損切りする勇気を持つことです。

    将来確実に収益増が見込めるならば話は別ですが、確たる証拠もないのに「きっと将来は値上がりするはず」という甘い幻想を抱き続けるのは危険です。
    ましてや、ローン返済のために高金利のところから借金をするなどはもってのほかです。
    損切りというとマイナスのイメージが付きまといますが、実はそうとも言い切れません。
    損切りしたあとに、より利回りの良い不動産を見つければよいのです。
    まさに、損して得取れです。

    一度失敗を経験していれば、新たな投資不動産を選ぶ目も自ずとシビアになりますから、より条件の良い不動産と巡り合う可能性も高くなります。
    また、ローンが清算できれば新たな融資を受けることも可能です。
    融資枠が拡大されれば、もっと高額で、立地条件の良い不動産にも手が届くかもしれません。
    損切りをしたあとに「不動産投資はもうこりごりだ。

    二度と手を出すものか」と感じてしまうと、不動産投資は思い出すのも嫌な過去で終わってしまいます。

    しかし本来、投資にリスクがついて回るのは当然ですし、長い間続けるからこそ利益も得られるはずです。
    失敗は成功のもとという言葉もあります。
    損切りを単なる損失とみるか、次の投資へのステップとみるかは、オーナーの考え方次第と言えます。

    まとめ

    不動産投資は立地選びが大切だとはよく言われることです。
    空き室のリスクを回避するためには、大都市圏の最寄駅から徒歩10分以内の、交通の便の良い不動産に絞って探されるのも良いでしょう。
    ご自身が住みたいと思われる物件ならば失敗は少ないと言えます。

    また、営業マンの言いなりになってハズレ物件を買わされないように、ご自身の希望条件を明確にしておくことも大切です。
    不動産投資で成功するコツは安く買って高く売ることに尽きますが、そうもいかない場合も多いもの。

    しかし、これまでご説明したタイミングを逃さないコツをつかんでおくことで、失敗しない不動産投資が可能になります。
    初心者の方にも手が届きやすい価格の物件も多くありますから、興味のある方は一度調べてみてはいかがでしょうか。

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