不動産投資を年金代わりにしたい人が陥りがちなこと

不動産投資

  • 2019.04.25

    Pocket

    景気の良かったバブル時代には安い不動産を購入し、株価が上昇した時に売ることで利益を得る不動産投資が主流でした。バブルが崩壊し、不景気がいまだに続く今の国の中でも、いつか景気が回復し、儲かると信じていまだに不動産を所有している人も多くいます。将来的に不動産を年金代わりとすることができると考えて、手放していない年配の方も多いですが、それによって多くの問題が浮き彫りとなってきているのが現状です。バブル時代の時に買った値段よりも今の売値が下回ってしまい、元本割れが起きて手放す機会を失っている人も今一度使用していない不動産を所有するリスクを考えていきましょう。

     

    将来の動向を考えていない

    マンションやアパートなど不動産を利用した投資方法はバブル時代に最も普及しました。株価が上昇する景気の良い時代では、マンション購入を行なって株価が上がった時に売却することで大きなリターンを受けることができました。株価が下がることを考えなかった人々の中には、株価暴落前にマンションを購入し、大きな損失となった人も多くいました。

    いつかまた株価が上がると考えて、不動産を所有し続け、維持費とローンを払っている人も多いかもしれません。現在不動産を所有しているが、ただ持っているだけで将来の年金代わりにしようと考えている方は注意しなければいけないことが多くあります。お金に困ったら不動産を売却すれば良いと思うかもしれませんが、自身が老後を迎える時にどのような株価になっているかが分かりません。

    そのため、買った時の値段よりも売った際の値段が下回った場合、大きな損失になってしまうのです。また、不動産は形のある資産のため、建物の老朽化によって価値が自然と下がっていってしまいます。建物の状態を維持していたとしても、築年数が経てば経つほど、価値は大幅に下がっていきます。建物の維持にも費用がかかり、それに加え将来大きな災害が起こらない保証もなく、不動産自体を損失する場合もあり、そうなった際には多くの費用がかかってしまいます。

    株式は形のないものであるため、株価の上下に左右されても、所有している株式自体を損失することは基本的にありません。ローンの返済が終わって、アパート経営をして家賃収入を得ていれば、まだ安定した収入を得ることができますが、その経営も将来にどのようになっているかわかりません。空き部屋が多くなれば、維持費などの費用だけがかかり、赤字にもなってしまうので、不動産投資が必ずしも成功するとは限らないのです。

     

    相続リスクを考えていない

    不動産を所有していることで起こる問題は相続にも関わってきます。景気の良い時代に生きた年配の方の中には、年金代わりと家をずっと残している人も多くいます。不動産を所有している人が亡くなった時にはその不動産は遺産として遺族の元に渡ります。

    しかし、お金とは異なり、分けることができないものであるため、相続時のトラブルになることも多くあります。売却してお金になってから分ければ良いかもしれませんが、所有者の決まっていない不動産の売却手続きはとても難しいものとなります。また、相続税の問題もあります。不動産は相続財産であるため、必ず課税対象となります。

    税金を少なくする方法もいくつかありますが、節税できるだけで非課税にはならず、相続した人が払うことになります。また、マンションやアパートで賃貸として貸し出している場合、経営の引継ぎなども相続する人が担わなければならなくなります。建物の維持、管理を相続した人が行なうことになり、売却しようにも、賃貸として貸している場合、様々な手続きを行なわなければなりません。ローンを支払い終えている場合は、問題ありませんが、ローンの返済中に亡くなった場合は相続者が支払わなければいけなくなります。

    保険など手続きしている場合は、亡くなった際に保証があるため、ローンを相殺することも可能ですが、保険の手続きなどを行なっていない場合は相続者への大きな負担となってしまうので注意しましょう。必ずしも不動産を所有していることが良いというわけではありません。所有者が生きている間に手続きを行なっていれば、リスクもなくスムーズに事を運ぶことができますが、突然亡くなった場合には遺族に負担が大きくなるため、しっかり考えておかなければなりません。

     

    高齢のリスクを考えていない

    亡くなった際に不動産の様々な問題が発生しますが、家族との連絡が取り合えている場合は、手続きを事前に行なっていたり、死後もスムーズに不動産の処理を行なうことができることもあります。しかし、高齢化社会で問題になっているのが、孤独死の問題です。近年では資産として家を残すために、売却せずに一人で暮らしている方も多くいます。

    しかし特に古い家の場合はバリアフリーも施されていないため、躓いて転んだりするリスクも高く、寝たきりや最悪の場合は亡くなることもあります。高齢になるといつどこで亡くなるかわからず、不動産を年金代わりや遺産として残そうと考えていても、適切な亡くなり方をしていない場合、事故物件となる可能性も高くなります。所有者との連絡を密に行なっていなかった場合、万が一亡くなってしまった時に早急に発見することができないと、遺体だけでなく不動産の状態まで悪くなってしまいます。

    家で亡くなった場合、警察が立ち入ることになり、事故として警察が調べることになっても、不動産の状態は警察が処理してくれることはありません。遺族が業者に依頼して、不動産の状態を元に戻すように行わなければなりません。発見が早ければ良いですが、亡くなってから発見するまで長い期間放置されていると、臭いやシミ、虫の発生などの問題まで出てきてしまいます。

    適切な亡くなり方をしなかった場合、事故物件として処理されるので、売却しても良い値段は付きにくくなってしまいます。それ以上に、状況が悪ければ悪いほど、処理に高い費用がかかり、最終的にはリノベーションやリフォームを行なうことになります。この負担もすべて遺族が負担することになるのです。

    いくら元気に過ごしていても、高齢になればなるほどリスクは高くなってしまいます。そのため、常日頃に家族との連携を取っておくか、不動産を思い切って手放しておくことが求められます。

     

    まとめ

    不動産で投資を行なう時代は不景気の今のご時世には適していないことが多く、ましてや年金代わりにはならないケースの方がほとんどです。デメリットばかりだけではなく、賃貸として経営し、家賃収入を得ることはメリットにもなりますが、不動産を所有するのであれば、多くのリスクが付いて回ると念頭に置いておく必要があります。

    売却を行なうにしても、買った際の値段を考えたり、将来の株価の上昇に期待して所有し続けるといずれ大きな損失になることもあるので注意しましょう。また、家族のいる年配の方は、自身が亡くなった場合や遺族への相続のことも考えておきましょう。不動産を残しておいたことで家族の負担にならないように事前に手続き、もしくは思い切って売却することも大切です。

不動産投資の一覧へ戻る

不動産投資おすすめコラム